STJ decide: Airbnb em condomínio depende de aprovação
Entenda por que o Airbnb em condomínio depende de aprovação da assembleia.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a locação por curta temporada, realizada por meio de plataformas como o Airbnb, pode depender de aprovação dos moradores quando houver previsão de uso exclusivamente residencial na convenção do condomínio.
A decisão não determina proibição automática da prática. No entanto, reforça que a coletividade condominial tem competência para deliberar sobre a destinação do edifício.
Com isso, o tema ganha contornos mais claros e deixa de ocupar uma zona de incerteza jurídica.
O que exatamente o STJ definiu?
O Tribunal entendeu que a locação por curta temporada, quando realizada com alta rotatividade de pessoas, pode alterar a natureza residencial do imóvel e aproximar-se de atividade com características comerciais.
Por esse motivo, se a convenção estabelecer finalidade exclusivamente residencial, a autorização para esse tipo de locação pode depender de alteração formal do documento.
Essa alteração exige aprovação qualificada de dois terços dos condôminos, conforme prevê o Código Civil para mudança de destinação.
Portanto, a prática não foi proibida. Ela passou a depender da vontade coletiva formalizada.
O posicionamento das plataformas
Durante o julgamento, representantes da plataforma Airbnb acompanharam o caso como interessados.
Em manifestações públicas, a empresa ressaltou que a decisão se refere a situações específicas e não cria proibição generalizada. Também destacou que a locação por temporada envolve o exercício do direito de propriedade e movimenta a economia local.
Ainda assim, independentemente do posicionamento das plataformas, a decisão reforça que, dentro do condomínio, prevalece o que for deliberado conforme a convenção e o quórum legal.
O impacto direto para o síndico
Se antes havia insegurança sobre como agir diante de conflitos envolvendo locação por temporada, agora o cenário ficou mais definido.
A decisão oferece maior respaldo jurídico à gestão. Isso significa que o síndico pode:
- Exigir o cumprimento rigoroso da convenção
- Convocar assembleia para deliberar sobre o tema
- Aplicar regras previamente aprovadas
- Fundamentar decisões com base no entendimento do STJ
Além disso, a responsabilidade deixa de recair exclusivamente sobre o gestor. A decisão passa a ser coletiva.
Se dois terços dos moradores aprovarem a permissão, a prática pode continuar. Caso contrário, a restrição se mantém respaldada pela assembleia.
Assim, o síndico atua como facilitador da vontade da comunidade.
O direito de propriedade foi limitado?
O STJ não retirou o direito de o proprietário alugar seu imóvel. Contudo, reafirmou que esse direito deve respeitar a função social da propriedade e as regras internas do condomínio.
Em outras palavras, o proprietário continua podendo gerar renda com seu imóvel. Porém, se a forma de utilização impactar a destinação residencial e a convivência coletiva, cabe à assembleia decidir.
A soberania, nesse caso, é da coletividade condominial.
O que a gestão deve fazer a partir de agora?
Diante do novo cenário, a postura recomendada envolve estratégia e organização.
A gestão deve:
- Revisar a convenção condominial
- Avaliar se há previsão sobre locação por temporada
- Organizar assembleias com pauta clara
- Registrar formalmente as deliberações
- Comunicar moradores de forma transparente
Além disso, independentemente da decisão da assembleia, o controle de acesso e a segurança devem permanecer como prioridade.
O foco deixa de ser confronto individual e passa a ser governança.
Conclusão
A decisão do STJ não representa o fim do Airbnb nos condomínios. Pelo contrário, ela fortalece o papel da assembleia e dá clareza ao processo decisório.
Agora, a locação por curta temporada pode continuar, desde que esteja alinhada à vontade coletiva expressa por quórum qualificado.
Para síndicos e administradoras, o momento exige menos improviso e mais estratégia jurídica e organizacional.
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